Logement : louer et acheter

Types de bail

Les locations d'habitation sont régies par la loi 431/1998. Le bail le plus répandu est le 4+4 à loyer libre : il dure quatre ans et se renouvelle automatiquement pour quatre autres années, le loyer est fixé librement par les parties. Le 3+2 à loyer conventionné (canone concordato) dure trois ans plus deux et a un loyer compris dans des fourchettes définies par les accords territoriaux entre syndicats de propriétaires et de locataires dans chaque commune ; en échange, le propriétaire obtient des avantages fiscaux, si bien qu'il est souvent plus avantageux pour le locataire. Le bail transitoire couvre des besoins temporaires documentés et dure au maximum dix-huit mois ; le bail pour étudiants universitaires venant d'une autre ville dure de six à trente-six mois. Les locations de courte durée (moins de trente jours) suivent des règles différentes et ne donnent pas droit à la résidence.

Enregistrement, dépôt, agence

Tout bail d'une durée supérieure à trente jours doit être enregistré auprès de l'Agenzia delle Entrate (administration fiscale) dans les trente jours suivant la signature, en règle générale par le propriétaire ; un bail non enregistré est nul et ne permet d'obtenir ni la résidence ni les déductions fiscales. L'imposta di registro (droit d'enregistrement) est partagée pour moitié entre propriétaire et locataire, sauf si le propriétaire choisit la cedolare secca, un impôt forfaitaire sur le loyer qui l'absorbe et qui bloque les révisions ISTAT pendant toute la durée du bail. Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer (loi 392/1978, art. 11) et doit être restitué à la fin, déduction faite d'éventuels dommages. Si l'on passe par une agence immobilière, la commission est due aussi par le locataire et correspond en général à environ un mois de loyer, à vérifier dans le mandat. Se méfier de quiconque demande de l'argent avant que l'on ait visité le logement ou signé le bail.

Chercher un logement et obtenir la résidence

Les annonces se trouvent sur les portails immobiliers nationaux, dans les agences de quartier et, pour les chambres, dans les groupes universitaires ; dans les villes les plus tendues (Milan, Bologne, Rome, Florence), la demande dépasse l'offre et les propriétaires demandent souvent une fiche de paie ou un garant italien. Qui arrive sans contrat de travail peut proposer le paiement anticipé de quelques mois de loyer ou une caution bancaire. La résidence se demande à la commune (Comune) avec le bail enregistré : c'est l'étape qui ouvre l'accès au médecin traitant, à la carte d'identité et aux services municipaux.

Acheter en tant qu'étranger

Les citoyens de l'UE achètent sans limites. Les citoyens hors UE peuvent acheter s'ils séjournent régulièrement avec un titre qui le permet, ou si leur pays garantit la réciprocité aux citoyens italiens ; le ministère des Affaires étrangères publie les fiches par pays. L'acte se fait devant un notaire, qui vérifie aussi la provenance des fonds ; les frais d'achat (impôts, notaire, éventuelle agence) sont significatifs et changent selon qu'il s'agit ou non d'une prima casa (résidence principale) avec résidence. Les prix de référence par zone figurent dans les cotations OMI de l'Agenzia delle Entrate (administration fiscale).

Signer un bail

1. Vérifier le propriétaire et le logement

   Demander une pièce d'identité du propriétaire et la visura catastale (extrait cadastral) ou l'acte de propriété ; contrôler que le plan correspond et que les installations et le certificat énergétique (APE) existent.

2. Lire le bail

   Il doit indiquer le type (4+4, 3+2, transitoire, étudiants), la durée, le loyer, le dépôt, la répartition des charges de copropriété, la clause ISTAT ou la cedolare secca (impôt forfaitaire sur les loyers), les règles de résiliation. La résiliation anticipée par le locataire exige en règle générale un préavis de six mois.

3. Signer et verser le dépôt et le premier loyer

   Payer par virement traçable, jamais en espèces sans reçu ; le dépôt ne peut pas dépasser trois mois de loyer.

4. Vérifier l'enregistrement

   Dans les trente jours, le propriétaire enregistre le bail ; demander une copie du reçu d'enregistrement, nécessaire pour la résidence et pour les déductions.

5. Faire l'état des lieux d'entrée

   Photographier l'état du logement et noter les relevés des compteurs ; cela sert à récupérer le dépôt à la fin.

6. Demander la résidence à la commune

   Avec le bail enregistré et la pièce d'identité, on présente la déclaration de résidence ; la commune vérifie la présence effective au domicile et met à jour l'anagrafe (registre de la population).