Wohnen: mieten und kaufen

Vertragsarten

Wohnraummietverhältnisse sind durch das Gesetz 431/1998 geregelt. Der verbreitetste Vertrag ist der 4+4 mit freier Miete: Er läuft vier Jahre und verlängert sich automatisch um weitere vier, die Miete wird von den Parteien frei festgelegt. Der 3+2 mit canone concordato (vereinbarter Miete) läuft drei plus zwei Jahre und hat eine Miete innerhalb von Spannen, die in den örtlichen Abkommen zwischen Eigentümer- und Mieterverbänden in jedem Comune festgelegt sind; im Gegenzug erhält der Vermieter Steuervergünstigungen, weshalb er für Mieter oft günstiger ist. Der befristete Vertrag (contratto transitorio) deckt nachgewiesenen vorübergehenden Bedarf ab und läuft höchstens achtzehn Monate; der Vertrag für auswärtige Studierende läuft sechs bis sechsunddreißig Monate. Kurzzeitvermietungen (unter dreißig Tagen) folgen anderen Regeln und geben kein Recht auf einen Wohnsitz.

Registrierung, Kaution, Makler

Jeder Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als dreißig Tagen muss innerhalb von dreißig Tagen nach Unterzeichnung bei der Agenzia delle Entrate (Finanzbehörde) registriert werden, in der Regel durch den Vermieter; ein nicht registrierter Vertrag ist nichtig und ermöglicht weder die Anmeldung des Wohnsitzes noch Steuerabzüge. Die Registersteuer (imposta di registro) wird je zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen, es sei denn, der Vermieter wählt die cedolare secca, eine Ersatzsteuer auf die Miete, die sie einschließt und ISTAT-Erhöhungen für die gesamte Vertragsdauer ausschließt. Die Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen (Gesetz 392/1978, Art. 11) und ist am Ende abzüglich etwaiger Schäden zurückzuzahlen. Bei Vermittlung über einen Immobilienmakler schuldet auch der Mieter die Provision, die in der Regel etwa einer Monatsmiete entspricht; im Maklerauftrag prüfen. Vorsicht bei Personen, die Geld verlangen, bevor man die Wohnung gesehen oder den Vertrag unterschrieben hat.

Wohnungssuche und Wohnsitz

Angebote finden sich auf den nationalen Immobilienportalen, bei den Maklern im Viertel und, für Zimmer, in Studentengruppen; in den angespanntesten Städten (Mailand, Bologna, Rom, Florenz) übersteigt die Nachfrage das Angebot, und Vermieter verlangen oft eine Gehaltsabrechnung oder einen italienischen Bürgen. Wer ohne Arbeitsvertrag ankommt, kann die Vorauszahlung einiger Monatsmieten oder eine Bankbürgschaft anbieten. Den Wohnsitz (residenza) beantragt man beim Comune (Gemeinde) mit dem registrierten Vertrag: Dieser Schritt öffnet den Zugang zum Hausarzt, zum Personalausweis und zu den Gemeindediensten.

Kaufen als Ausländer

EU-Bürger kaufen ohne Einschränkungen. Nicht-EU-Bürger können kaufen, wenn sie sich mit einer entsprechenden Aufenthaltserlaubnis rechtmäßig aufhalten oder wenn ihr Land italienischen Staatsbürgern Gegenseitigkeit gewährt; das Außenministerium veröffentlicht Länderblätter. Der Kaufvertrag wird vor einem Notar geschlossen, der auch die Herkunft des Geldes prüft; die Erwerbskosten (Steuern, Notar, gegebenenfalls Makler) sind erheblich und hängen davon ab, ob es sich um eine prima casa (Erstwohnung) mit Wohnsitz handelt oder nicht. Die Richtpreise je Zone stehen in den OMI-Werten der Agenzia delle Entrate.

Einen Mietvertrag unterschreiben

1. Vermieter und Wohnung prüfen

   Ein Ausweisdokument des Vermieters und den Katasterauszug (visura catastale) oder die Eigentumsurkunde verlangen; prüfen, ob der Grundriss übereinstimmt und ob Anlagen und Energieausweis (APE) vorhanden sind.

2. Den Vertrag lesen

   Er muss Art (4+4, 3+2, befristet, Studierende), Laufzeit, Miete, Kaution, Aufteilung der Nebenkosten, ISTAT-Klausel oder cedolare secca und Kündigungsregeln angeben. Die vorzeitige Kündigung durch den Mieter erfordert in der Regel sechs Monate Frist.

3. Unterschreiben, Kaution und erste Miete zahlen

   Per nachverfolgbarer Überweisung zahlen, nie bar ohne Quittung; die Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.

4. Registrierung prüfen

   Innerhalb von dreißig Tagen registriert der Vermieter den Vertrag bei der Agenzia delle Entrate (Finanzbehörde); eine Kopie der Registrierungsbestätigung verlangen, die für den Wohnsitz und für Steuerabzüge nötig ist.

5. Übergabeprotokoll erstellen

   Den Zustand der Wohnung fotografieren und die Zählerstände notieren; das hilft, die Kaution am Ende zurückzubekommen.

6. Wohnsitz beim Comune beantragen

   Mit dem registrierten Vertrag und dem Ausweis reicht man die Wohnsitzerklärung ein; der Comune (Gemeinde) prüft den tatsächlichen Aufenthalt und aktualisiert die anagrafe (Melderegister).